Los precios de alquiler aumentaron un 70,4% en el primer semestre de 2023 en la ciudad de Buenos Aires, casi el doble del incremento registrado en el mismo período de 2022 (37,7%), de acuerdo con un informe de Zonaprop. El trabajo, que realiza todos los meses el portal inmobiliario, da cuenta de que en junio el aumento de este tipo de contratos fue del 11,2%, el mayor registrado hasta el momento.

El valor del alquiler de un monoambiente en CABA es de $130.683 por mes, mientras que un departamento de dos ambientes alcanza los 158.328 pesos por mes y una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $205.081 mensuales.

El barrio más caro de la ciudad, según el informe, es Palermo, con un precio promedio de $205.483 por mes, seguido por Belgrano y Saavedra, con $188.066 y $186.891, respectivamente.

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En la zona media se encuentran Almagro ($156.829 mensuales), Villa Luro ($155.128) y Parque Chacabuco ($146.106); y los barrios más económicos para alquilar son Liniers ($114.447 por mes), Monserrat ($125.436 por mes) y Constitución ($130.207 por mes).

En tanto, un informe de Mercado Libre elaborado junto con la Universidad de San Andrés arrojó que en el Área Metropolitana (AMBA) el incremento en el precio de alquileres en junio en pesos de departamentos fue de 15,3%, mientras que en CABA el incremento fue de 10,9%.

Según ese relevamiento, se observa que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos por metro cuadrado de departamentos fue Villa Crespo (19,9%).

Por su parte, considerando en el mismo informe los municipios de AMBA (excluyendo CABA), la mayor variación intermensual de dicho precio de alquiler de casas ocurre en La Matanza (+18,2%), mientras que en el caso de departamentos ocurre en Ezeiza (+22,7%).

La rentabilidad y los aumentos de los contratos tradicionales

Desde el inicio de la ley de alquileres, en julio de 2020, los precios se dispararon: según el ICL, que es el índice de actualización anual que combina inflación y salarios, los contratos subieron un 355%. En el mes de junio el aumento para los contratos que se renovaron fue de 100% y se espera para julio entre 104% y 110%. De acuerdo a un informe del Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa de Comercio de Córdoba, el valor de mercado de los alquileres publicados aumentó entre 522% y 580% en tres años en las principales ciudades del país.

Los cálculos del mencionado informe, realizado por el economista Fabio Ventre. están hechos sobre la referencia de los alquileres promedio de departamentos de dos ambientes en los principales centros urbanos del país informados por Zonaprop; los números se proyectaron a junio por la evolución del Índice para Contratos de Locación (ICL) informado por el Banco Central.

En los primeros cinco meses del año, los departamentos ofrecidos acumulan un 53.2% por encima de la inflación (41.9%) e ICL (34.0%), según el último relevamiento realizado por Zonaprop. La plataforma de avisos también compara la evolución anual de estos valores con la inflación: en 2020 la relación fue 36% la inflación y 62% los alquileres; en 2021 51% y 53%; en 2022, 95% versus 98%, y en lo que va del año 41,9% versus 53,2%. Cada vez es más difícil conseguir una vivienda de dos ambientes en CABA por menos de $110.000 por mes.

Estos incrementos mejoraron la rentabilidad de los contratos que hoy ronda el 4,95% anual en dólares. La estimación es que se necesitan 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión, 17% menos de lo requerido un año atrás, muestra el último relevamiento realizado por Zonaprop. Sin embargo, en pleno año electoral, los propietarios se resisten a iniciar o renovar los acuerdos y los inquilinos se encuentran con poca oferta, precios imposibles y, en muchos casos, en dólares.

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Los alquileres, el mayor impacto de la inflación de junio

Según el Índice de Precios al Consumidor de la ciudad de Buenos Aires (IPCBA) junio tuvo un alza mensual del 7,1%,. La inflación estuvo marcada por la incidencia de los rubros de vivienda, agua, electricidad, gas y combustibles con un alza del 10,2%, debido al impacto de los alquileres y, en menor medida, a los incrementos de los gastos comunes por la vivienda y de las tarifas residenciales del servicio de electricidad. En tanto alimentos y bebidas no alcohólicas -el de mayor ponderación en el índice- registró una suba del 5,8% (pan, cereales, leche, huevos y productos lácteos fueron los más destacados).

Los precios de los servicios crecieron un 7,9% y los de los bienes un 6,1%, mientras que en otra de las clasificaciones, los precios regulados aumentaron un 7%, los estacionales un 2,9% y los que constituyen el resto de la muestra un 7,9%.

En menor medida, se destacaron las alzas en carnes y derivados (2,6%) y en azúcar, repostería y postres (11,9%). Restaurantes y hoteles promedió una suba de 80% como resultado de los incrementos en los precios de los alimentos preparados en restaurantes, bares y casas de comida y, en menor medida, en las tarifas del servicio de alojamiento en hoteles por motivos turísticos. Salud aumentó 6,7% por alzas en las cuotas de medicina prepaga y en los valores de los medicamentos. Transporte registró un incremento de 5,3% debido principalmente a las subas en los precios de los automóviles y de los combustibles y lubricantes para vehículos de uso del hogar.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

Según el IPCBA de junio, el incremento acumulado de inflación en el primer semestre del año ascendió al 51,2% y en la medición interanual al 118,6%, según lo informado por la Dirección General de Estadística y Censos porteña.

El 7,1% de junio marca un descenso en relación con el 7,8% de abril y 7,5% de mayo, completando dos bajas consecutivas por primera vez en 2023.

¿Se deroga la ley de alquileres?

La ley de alquileres acaba de cumplir tres años desde su implementación y los cambios introducidos a la norma -principalmente la extensión del tiempo de los contratos a tres años y que el ajuste es únicamente una vez al año de acuerdo al ICL- en un contexto de la inflación de tres dígitos, son las causas de la suba de precios mes a mes con una oferta de alquileres que baja constantemente porque los propietarios prefieren vender, hacer un alquiler temporario o hasta dejar vacía la propiedad para no seguir alquilando bajo la nueva norma.

La semana pasada, cuando se reanudaron las sesiones en Diputados, se buscó proponer el tratamiento de su derogación, aunque no estaba entre los temas del día. El diputado Hernán Lombardi, del PRO, solicitó que el 23 de agosto se debata en Diputados su derogación y se logre media sanción en un proyecto nuevo para enviar al Senado. En la votación, el oficialismo se impuso al rechazo de ese pedido con 113 votos negativos frente a 102 a favor.

Sin embargo, según el reglamento de la Cámara, para poder incluir en agenda un tema de debate hay tres mecanismos posibles para convocar a sesión: por medio del Poder Ejecutivo, por medio del voto en el recinto (que ayer resultó negativo) o mediante las firmas de 10 o más diputados.

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Entonces, el jefe de la bancada radical, Mario Negri, pidió una moción para convocar a una sesión especial para el 23 de agosto para debatir todos los proyectos sobre la ley de alquileres. Consiguió la firma de 11 bloques: “Queremos comunicar que 11 bloques hemos firmado una nota para ratificar el pedido de una sesión especial para el 23 de agosto a las 12 con objeto de tratar todos los proyectos sobre ley de alquileres”. De esta manera, la oposición logró finalmente la convocatoria para que el plenario debata una semana después de las PASO la ley de alquileres.

Ocho de los 11 bloques que forman JxC (encabezados por el PRO, la Coalición Cívica y los dos radicalismos); el interbloque Federal; Provincias Unidas y liberales y libertarios firmaron la nota en la que se pide a Cecilia Moreau, la titular de la Cámara Baja, que se sesione el 23 de agosto desde las 12. Por lo pronto la nota no fue acompañada por la bancada del Frente de Todos, si bien no se descarta que ese día den quórum para facilitar el debate, con el objetivo de que en los próximos 48 días que restan para la potencial sesión se pueda llegar a un texto de consenso que permita contar con una nueva norma.

Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), considera que “lo único que hay que modificar son dos artículos: el de plazo de los contratos para volver a dos años y el del ajuste que debe volver a ser libre y entre las partes por un plazo más corto que el actual, que es de un año. No hace falta más que eso para mejorar las condiciones que destruyeron el mercado de alquileres. Igualmente, cualquier cambio, o incluso la posible derogación, no será efectivo hasta 2024 porque primero se debe dar el debate y la media sanción en Diputados, luego pasar por el Senado para volver a debatirse y aprobarse, y estamos en pleno año electoral. De la única manera en que los plazos se acorten es si hay interés político por mejorar el daño que se hizo, hasta ahora se demostró que no lo hay porque la ley lleva tres años y no se avanza en los cambios”.

Con información de Télam