En los últimos años, los barrios de Belgrano y Colegiales fueron testigos de un floreciente mercado inmobiliario que transformó la geografía de la zona. Según el último relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario, se detectaron 42 emprendimientos en construcción o recientemente finalizados, abarcando una superficie total de 65.560 m². Esta cifra apenas se sitúa por debajo del registro del año anterior, lo que demuestra una continuidad en el auge de la construcción en la zona.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

Una de las áreas destacadas en este informe es el corredor correspondiente a las avenidas Donado-Holmberg (conocido como DoHo), donde el Gobierno de la ciudad impulsó el desarrollo de tierras que originalmente estaban destinadas a la Autopista A3, pero que nunca se materializó. Estos terrenos, abandonados y/o usurpados durante décadas fueron revitalizados gracias a esta iniciativa, dando lugar a un mayor número de emprendimientos residenciales. Esta regeneración contribuyó a mejorar un área que había experimentado un deterioro a lo largo del tiempo.

Otro de los datos más sorprendentes del relevamiento es la baja en los precios promedio de las propiedades nuevas en oferta formal de comercialización. Según el estudio, el valor promedio por metro cuadrado se sitúa en US$3012, lo que representa una disminución del 3,26 % en comparación con el año anterior. Esta tendencia a la baja se mantuvo durante los últimos cuatro años, algo poco común en la mayoría de los barrios de la ciudad. Sin embargo, es importante destacar que la estabilidad y apreciación de los inmuebles nuevos también se observó en otros sectores de Buenos Aires.

Para encontrar valores promedio por metro cuadrado más bajos que los actuales, es necesario retrotraerse hasta el año 2017. El rango de precios promedio varía según cada emprendimiento, con un mínimo de US$2752/m² y un máximo de US$3250/m².

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

Tal es el caso de GINZA Residences, sobre Moldes al 1400, en el corazón del barrio de Belgrano. Este edificio de 10 unidades cuenta con uno y dos ambientes donde, en promedio, el metro cuadrado se encuentra en US$2800/m². “Son barrios que tienen muy buena accesibilidad, con casi todas las líneas de colectivo sobre la avenida Cabildo”, menciona Eduardo Bagnato, director comercial de Toribio Achával. “Son lugares más familiares que Recoleta o Palermo, donde suele haber más estudiantes y turistas”, agrega.

Otro proyecto en la zona es Depart. Está sobre la calle Vidal al 1400, frente al nuevo parque ferroviario de Colegiales. El emprendimiento en el que el Grupo Uno en Uno invirtió US$20 millones tiene entre otras particularidades, un cuarto como de hotel disponible que quienes vivan allí puedan reservar y pagar a través de las expensas. “Los departamentos se venden a un promedio de US$2800/m2″, detalla Diego Rybka, socio del proyecto que tiene unidades de dos a cinco ambientes. El edificio de 9 pisos tiene desde conserjería, SUM, pileta con vestuario hasta un patio Zen. Además es bike friendly.

“Colegiales tiene un alto potencial debido a su ubicación estratégica, la creciente demanda de viviendas, la amplia oferta gastronómica que posee y lo más importante: que continúa siendo un barrio, uno esta cerca de todo mientras lo recorre disfrutando del verde y la tranquilidad que lo caracteriza”, afirma Rybka que planea entregar las unidades el año que viene

Por otra parte, una zona del propio Colegiales con buena conectividad es la que imita con Chacarita. “Tiene calles menos transitadas, casas bajas y otra energía, que no llega a ser slow, pero que sin duda apunta a un nuevo estilo de vida al que también responden los proyectos que se construyen”, analiza Christian Leupold, gerente comercial de Avilis, la desarrolladora que avanza con un emprendimiento en la zona que estará terminado en 2026. En Álvarez Thomas y Olleros, casi en el límite con Colegiales, se levanta la construcción de un complejo en L que se llamará Garda Olleros: tendrá dos edificios, uno sobre Olleros y otro sobre Álvarez Thomas, y locales. “En esta etapa de lanzamiento hay unidades a precios muy competitivos: desde US$1600/m2 financiado en pesos ajustables por CAC,”, indican desde Soldati Propiedades, empresa que lo comercializa. “Si quiero ruido, lo tengo. Y si quiero paz, también”, sintetizan sobre las bondades de la zona.

Un fenómeno interesante que se destaca en este relevamiento es la alta cantidad de edificios que no cuentan con carteles de venta o que ya se encuentran pre vendidos. Según el informe, el 70% del total están en dicha situación, es decir 28 de los 42 edificios relevados. Los desarrolladores argumentan que, ante los valores actuales, los propietarios prefieren no vender y optan por pagar las expensas y servicios mínimos de los edificios ya terminados. Su estrategia consiste en recuperar estos gastos cuando el mercado inmobiliario mejore y puedan vender a un mejor precio.

En cuanto a las propiedades usadas en la misma zona, el informe revela que existen 1317 unidades en oferta. El valor promedio de cotización para estos departamentos usados se sitúa en US$2371/m², un 21% por debajo del promedio registrado para las unidades en construcción. Esto brinda una oportunidad interesante para aquellos compradores que buscan adquirir propiedades a precios más accesibles en la zona.

Además, el informe proporciona un panorama demográfico de las manzanas analizadas. Se observa una mayor concentración de personas en el rango de edades que va desde los 20 hasta los 39 años. Esto sugiere que los barrios de Belgrano y Colegiales son especialmente atractivos para jóvenes adultos en busca de viviendas en una ubicación estratégica y con diversas comodidades.

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El desarrollo inmobiliario en estos barrios generó un impacto positivo y revitalizó áreas que habían sido degradadas durante años. La llegada de nuevos emprendimientos residenciales aportó una renovada oferta de propiedades, tanto para aquellos que buscan viviendas nuevas como para aquellos interesados en adquirir propiedades usadas a precios más bajos. A pesar de la baja en los precios promedio de las unidades nuevas, los valores en la zona siguen siendo competitivos en comparación con otros barrios de la ciudad.

Con el correr de los años, Belgrano y Colegiales se convirtieron en destinos atractivos para aquellos que buscan una vida urbana con acceso a servicios, transporte y una amplia oferta cultural, verde y gastronómica. Este crecimiento del mercado inmobiliario refleja la creciente demanda por vivir en estos barrios, así como la confianza de los desarrolladores en su potencial de inversión.

Con nuevos desarrollos que transforman la zona y la baja en los precios de las propiedades a estrenar, hay oportunidades interesantes para aquellos que deseen establecerse en estos barrios vibrantes y en constante evolución.