El código postal de una persona influye más en su esperanza de vida que su código genético, y que las condiciones de vida en diferentes áreas de una ciudad pueden tener un impacto significativo en la salud de sus habitantes.

La conclusión se desprende de un informe del proyecto Salud Urbana en América Latina (Salurbal) realizado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) en colaboración con el Urban Health Collaborative de la Universidad de Drexel, en Filadelfia, Estados Unidos.

La investigación analizó los efectos de los entornos y las políticas urbanas en la salud de los residentes de 371 ciudades de más de 100.000 habitantes en la región, entre las que se incluyó Buenos Aires y su conurbano.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

El mismo relevó que existe una disparidad de hasta siete años en la esperanza de vida entre los residentes de la zona norte y la zona sur de la ciudad de Buenos Aires. Esta brecha también se observa en muchas otras ciudades de la región, lo que resalta la importancia de contar con una vivienda digna, evitar el hacinamiento, disponer de zonas verdes y contar con un sistema de transporte adecuado para mejorar la salud de la población.

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En la ciudad de Buenos Aires, el informe revela que los barrios en los que los hombres tienen una baja esperanza de vida son Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Real: entre los 69,8 y 70,5 años, mientras que para las mujeres varia entre 78,3 y 79,4 años. Mientras que Nueva Pompeya, Parque Patricios, Barracas y La Boca, son las zonas que en las que las mujeres podrían tener menos años de vida, con edades que oscilan entre los 76,4 y 78,2 años y 70,6 y 71,5 en el caso de los hombres.

Pero el dato revelador son las áreas de la ciudad que “prometen” más años de vida a sus habitantes. Se trata de las comunas de la zona norte, como la 12, la 13 y la 14. Estas muestran los valores más altos de esperanza de vida: los hombres desde los 74,7 hasta los 77,5 años y las mujeres, entre 82 y 85,3 años. En concreto, Villa Pueyrredón, Villa Urquiza, Coghlan, Saavedra, Núñez, Belgrano, Colegiales y Palermo son los barrios con mejores condiciones para vivir.

Villa Pueyrredón

Circundado por las avenidas General Paz, de los Constituyentes, Salvador M. Del Carril y Campana, Villa Pueyrredón tiene la fama de ser uno de los barrios más silenciosos y con el menor nivel de contaminación sonora y se caracteriza por tener casas bajas.

Además, la estación Pueyrredón del ramal del tren Mitre ofrece una importante vía de entrada y salida al barrio. Cuenta con varios espacios verdes, entre ellos, la plaza Leandro N. Alem, que es la más antigua. Una curiosidad: el barrio cuenta con la manzana más pequeña de la ciudad, de forma triangular y conocida como La Manzanita, allí cabe una sola propiedad.

En cuanto a precios: alquilar un dos ambientes cuesta en promedio $132.887 por mes, mientras que el valor de venta por metro cuadrado es de US$2018, según los datos del último relevamiento de Zona Prop.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

Villa Urquiza

Villa Urquiza es otro de los barrios que quedó bien rankeado en el informe del BID. Tradicionalmente residencial y de baja densidad, la zona cobró un enorme impulso a partir nuevos desarrollos de viviendas e inmuebles comerciales que se dieron con la extensión de la línea B del subterráneo, que permite conectar rápidamente a sus habitantes con el centro de la ciudad. Gracias a esto, las zonas cercanas a las avenidas Triunvirato y Olazábal se han desarrollado notoriamente en los últimos años y cuentan con modernos edificios que conviven con las tradicionales casas del barrio.

En este caso, los valores de venta de una propiedad rondan los US$2360/m², y un mes de alquiler de un dos ambientes $161.343.

Coghlan

Vecino de los barrios de Belgrano, Villa Urquiza, Núñez y Saavedra, Coghlan es uno de los más pequeños de la ciudad y se distingue por sus calles arboladas, sus casas bajas y un carácter eminentemente residencial con lindas fachadas. Las viviendas suelen contar con espacios abiertos y dimensiones generosas.

Bien rodeado y conectado entonces, no sorprende que haya llamado la atención de los desarrolladores. “Coghlan es uno de los barrios de mayor crecimiento y más buscados por su nuevo desarrollo inmobiliario, amplia oferta gastronómica y cercanía a los principales accesos como Panamericana y la avenida General Paz”, resume Pablo Kaminsky, broker de Century 21 Premier Real Estate.

La estación Coghlan del ramal del tren Mitre ofrece una buena conexión y sus principales avenidas, que facilitan el acceso y aportan movimiento a la zona, son Congreso, Balbín y Monroe. Sobre esta última se desarrolla la mayor actividad comercial.

Sus pintorescas plazoletas aportan verde a los paseos a los que invita este barrio. El Hospital Pirovano es uno de los más reconocidos de la zona. En este caso, alquilar un dos ambientes cuesta cerca de $154.014.

Los proyectos en danza y la reconversión de Coghlan

A la hora de analizar precios de venta, Zonaprop consigna que es el octavo en el listado (ranking) de barrios por precios de la Capital Federal.

En su relevamiento mensual detalla que las unidades a estrenar defienden precios de US$2568/m², los del pozo, US2434/m² y los usados US$2244/m².

Por ejemplo, en uno de los proyectos en marcha es WH Coghlan, un complejo de viviendas y espacios de trabajo desarrollado en la esquina de Washington y Núñez las unidades promedian los US$2500/m2.

“El barrio tiene mucho potencial porque en su mayoría es una zona baja, por lo que hay mucha tierra disponible”, explica Ignacio Mel, director de Mel Propiedades. Detalla que la incidencia de la tierra oscila entre los US$500 y los US$600 por metro cuadrado. “Su magia es que, a pesar de su crecimiento, sigue manteniendo su espíritu de barrio tranquilo, con casas”, evalúa.

Ubicado en el extremo norte de la ciudad, vecino de Núñez y Belgrano y en el límite con la provincia, Saavedra mantiene el espíritu de barrio de calles angostas y tranquilas, en contacto y cercanía con zonas de mayor movimiento.

Saavedra

El corazón de Saavedra se encuentra definitivamente en su parque de más de 14 hectáreas, del que se despliega el boulevar García del Río como gran complemento. Actualmente se puede encontrar una variada oferta cultural y social, con numerosos bares, restaurantes, teatros y espacios que ofrecen una amplia gama de actividades para todos los gustos. Todo esto sin perder la tranquilidad y seguridad características de una zona alejada del bullicioso centro de la ciudad de Buenos Aires.

Radiografía del mercado inmobiliario de Saavedra

Por otra parte, su excelente ubicación geográfica y fácil salida de la Capital generan la sensación de estar en un pueblo dentro de la Ciudad, lo que generó que muchas familias decidieran mudarse allí. Mientras algunas eligieron countries o barrios cerrados en las afueras, otros no contaban con esta opción, por lo que barrios más accesibles como Saavedra levantaron el perfil.

En cuanto al valor de las propiedades, variaron muchísimo desde el 2019 a la actualidad. “Los valores bajaron como en toda la Ciudad y el país en general. Aunque al haber nuevos emprendimientos en la zona y ser un barrio de mucho PH, estrellas del mercado hoy, no perdió tanto valor como otras zonas de CABA”, considera Diego Baschera de Century 21 Capital Brokers.

“El valor promedio del metro cuadrado es de entre US$1500 y US$1600, aunque aumenta en el caso de los PH que no pagan expensas y tienen espacios al aire libre”, agrega el broker. El precio, además, puede variar según la zona del barrio y de su cercanía a sus avenidas y lugares más comerciales.

Para unidades más nuevas, el valor del metro cuadrado puede llegar hasta los US$2300. Mientras que alquilar un dos ambientes promedia los $163.269 por mes.

Típicamente residencial, Núñez está ubicado al norte de la ciudad se caracteriza por sus codiciadas viviendas que conviven con modernos edificios de gran tamaño y algunas casas bajas tipo PH. Su particular y apacible fisionomía y alta actividad comercial lo convierten en un atractivo inmobiliario importante con gran crecimiento poblacional.

El verde gana protagonismo en sus calles arboladas y en algunos parques dispersos por la zona. El más destacado es el Parque de los Niños, que bordea el Río de la Plata.

Las avenidas Cabildo y Del Libertador son las más destacadas del barrio, que aportan actividad comercial y conectan con otras zonas de la ciudad y con la zona norte de provincia a partir de múltiples líneas de colectivo y arterias. Los clubes deportivos, el Estadio Obras Sanitarias y el Cenard son algunos de los hitos del barrio, junto con parques grandes y pequeños.

Respecto a los precios, en promedio, alquilar en Nuñez cuesta $152.434 el mes. Por otro lado, el valor de venta del metro cuadrado se encuentra en US$2624.

Su ubicación tal vez es el secreto de por qué la microzona de Las Lomas de Núñez gana cada vez más adeptos: es vecina a Vicente López y la puerta de entrada desde la Capital Federal hacia la zona norte del Gran Buenos Aires.

Durante años se permitió la construcción de edificios en altura hasta que, el año pasado, tras el reclamo de los vecinos para evitar el avance de torres o edificios fuera de escala, se modificó el Código de construcción y se limitó las construcciones en altura en la zona.

Lomas de Núñez: la zona de la ciudad con barrancas verdes y con departamentos que imitan la vida de una casa

Los nuevos proyectos del barrio se caracterizan por la baja altura, con departamentos tipo casa y la incorporación del verde en sus fachadas, en una búsqueda de mimetizarse con una zona tradicionalmente de casas, cuyo valor fue creciendo en los últimos años.

Uno de ellos en la zona es Arias: un edificio bajo con departamentos tipo casa, ubicado a 50 metros de la Plaza Félix, a cinco cuadras de la Avenida del Libertador, a tres de Cabildo y a cinco de la estación Rivadavia. Las superficies arrancan en los 60 m² y las más grandes tienen 300 metros cuadrados.

“Esta diversidad hace que sea un proyecto ideal para un público bien amplio. Además, ofrece la ventaja de contar con espacio al aire libre propio y zonas para intercalar trabajo, ejercicio y ocio”, comenta Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, la inmobiliaria comercializadora del proyecto, cuya fecha de entrega se estima para octubre 2024.

Los valores de los departamentos de dos ambientes arrancan en US$156.000, mientras que los de tres se venden a partir de los US$211.000 y los dúplex de 4 ambientes con terraza y piscina propia desde US$467.000.

Otro emprendimiento de la zona es Yardvert. Ubicado en O´Higgins al 4400, a una cuadra y media de la plaza, frente a un complejo de edificios con barrancas verdes. Un proyecto de US$10 millones de inversión, desarrollado por el Grupo Uno en Uno, ya tiene vendidas el 90% de las unidades. Diego Rybka, Socio Director de la desarrolladora explica que tras la modificación del código que limitó las nuevas construcciones en altura, tuvieron muchas ventas: en los últimos meses de 2022 vendieron siete unidades de tres y cuatro ambientes.

La entrega estimada es para abril de 2024 y el valor promedio del ticket es de US$400.000. “La ubicación de las Lomas de Núñez es clave. Durante la semana estás cerca de todo y con todos los servicios, y el fin de semana te sentís disfrutando de buena calidad de vida”, relata las bondades de la zona, Martin Boquete, director de Toribio Achával, la empresa que comercializa el proyecto.

Un análisis aparte merece la zona del barrio que será beneficiada por el desarrollo del Parque de la Innovación. En números, este proyecto generará un tránsito de 30.000 personas por día, con 2000 y 3000 abocados a la docencia o a la investigación -tanto en las instituciones educativas como en las empresas privadas- y más de 11.000 que trabajarán habitualmente en el Parque.

Tal vez esto explique por qué los desarrolladores suelen poner foco en esas zonas. Por caso, la desarrolladora Avilis Real Estate avanza en la construcción de un edificio residencial de 10 pisos ubicado a pocos metros de la Avenida del Libertador sobre Ugarte al 1500. El emprendimiento Garda Ugarte tendrá unidades que van desde los 42 m² a 175 m² cubiertos y está en un 65% vendido. “Notamos una fuerte demanda comparado a la de otros barrios de la Ciudad”, comenta Christian Leupold, Gerente Comercial de la desarrolladora.

El tramo de la avenida Libertador que se revalorizará por la construcción del Parque de Innovación

Belgrano

Otro de los barrios que destaca el informe del BID es Belgrano. Una zona que también promete cambios con micro áreas que atraen la construcción de nuevos proyectos.

En la zona norte de la ciudad, esta barrio fusiona casas lujosas y modernos edificios de departamentos. Además, cuenta con una gran cantidad de líneas de transporte y el Metrobús que continúa hacia la provincia. Las estaciones de tren Belgrano C y Belgrano R aportan accesibilidad, así como la línea D del Subterráneo.

El denominado “barrio chino”, sobre las calles Arribeños y Montañeses, entre Juramento y Monroe, es un paseo cultural que incluye diversos supermercados de especialidades, locales con productos importados y restaurantes. Un área que además está en plena metamorfosis por el paseo comercial que se construyó debajo de las vías del tren.

Cómo es el proyecto comercial que ya abrió sus puertas en el Barrio Chino

Respecto a los precios, las propiedades defienden valores de US$2708/m², mientras que alquilar un dos ambientes se encuentra en $165.720, en base a los datos de Zona Prop. Valores que ascienden en una de las microzonas más top del barrio, la de embajadas: el área más codiciada está delimitada por las calles Malasia, Gorostiaga, Villanueva, Olleros, Maure y 11 de Septiembre, donde abundan los palacetes de gran envergadura y se pueden encontrar también construcciones más nuevas, ambas enmarcadas por sus pintorescas calles adoquinadas.

Las unidades que hoy están en venta promedian un valor por metro cuadrado por encima de los US$5000 y las unidades más lujosas llega a superar los US$6300, por encima de los valores promedio que se manejan en Puerto Madero, el barrio más caro de la ciudad con valores dolarizados. Es decir que los tickets más altos para unidades grandes de 235 metros cuadrados se venden a casi US$1,5 millones

Dónde queda el barrio parque de Belgrano

Colegiales

Una de las áreas residenciales más codiciadas de la ciudad por ser el entorno ideal para familias jóvenes, ya que combina la tranquilidad de sus calles de casas bajas y árboles frondosos con modernos edificios. Su proximidad con Palermo permite disfrutar de los beneficios de este polo gastronómico que contagia con propuestas que se suman en la zona, pero sin perder el espíritu de barrio.

Las avenidas Elcano, Crámer y Federico Lacroze son claves en su conectividad. El Distrito Audiovisual aportó en las últimas décadas un nuevo movimiento en el barrio, que se completa con centros culturales.

En este caso, el alquiler de un dos ambientes cuesta $162.603 por mes, y las propiedades defienden valores de US$2488/m2.

Palermo

Por último, se encuentra el barrio “estrella” de la ciudad. Se trata de la zona con mayor extensión dentro de la ciudad y se lo divide informalmente en sub-barrios: Palermo Hollywood -un polo de productoras audiovisuales-, Palermo Soho -con una enorme oferta gastronómica- o Palermo Chico -más residencial-.

Gran parte de su superficie está ocupada por los bosques de Palermo con el Rosedal y el Planetario. Destaca también el Jardín Botánico, diseñado por el paisajista Carlos Thays. Sus casas antiguas remodeladas conviven con modernos edificios de vanguardia.

Su exponencial crecimiento en las últimas décadas con propuestas inmobiliarias, gastronómicas, de moda, diseño y arte, junto con los espacios verdes, lo vuelven uno de los más codiciados para vivir y uno de los destinos favoritos de los turistas. Cuenta con una fluida red de subtes, trenes y colectivos lo que lo hace uno de los barrios mejor conectados de la ciudad.

Posicionandose como el barrio más caro para vivir, alquilar un dos ambientes en Palermo cuesta aproximadamente $186.288, mientras que las propiedades se venden a un promedio de US$2916/m2.